Klasický scénář aktivit po rozhodnutí prodat nemovitost. Otevřete realitní server a začnete se rozhlížet. Podobný dům jako ten váš se nabízí za 9 milionů, soused prodává pozemek za cenu, která vám ještě před pár lety připadala nemyslitelná a byt o dvě ulice dál má cenovku, nad kterou zůstává rozum stát.
Řeknete si: „Když to může chtít on, proč bych nemohl já?“ A právě tady začíná jeden z nejčastějších omylů současného realitního trhu.
Inzerovaná cena není prodejní cena
Realitní inzerce je dnes plná cenových představ majitelů, které často nemají mnoho společného s tím, co je skutečně ochoten zaplatit kupující. Nabídková cena je totiž pouze přáním prodávajícího. Není to potvrzení tržní hodnoty nemovitosti, natož důkaz, že na takovou částku existuje zájemce. Pokud chcete zjistit, za kolik se konkrétní nemovitost skutečně prodala, nestačí sledovat realitní inzerci. Musíte se dostat ke skutečně uzavřenému obchodu, tedy ke kupní smlouvě uložené ve sbírce listin katastru nemovitostí. Právě a jen tady zde se často ukáže zajímavý rozdíl mezi cenou, kterou majitel požadoval (inzeroval na realitním portálu) a částkou, na kterou nakonec skutečně přistoupil.
Dvacet procent rozdílu? I to se může stát.
Představme si rodinný dům v Hradci Králové nabízený za 8 milionů korun. Inzerát visí několik měsíců, zájemci se ptají, přijedou na prohlídku, ale nikdo nepřichází s nabídkou odpovídající představě majitele. Postupně přicházejí slevy, jednání, kompromisy. Nakonec se najde kupující, který je připraven obchod dokončit za 6,4 milionu korun. Byla by pro Vás taková cena akceptovatelná? Rozdíl je 1,6 milionu korun. Přesně 20 % původní inzerované ceny. Je to extrémní případ? V poslední době ani ne. A rozdíly tohoto rozsahu rozhodně nelze vyloučit, zejména u nadhodnocených, dlouhodobě nabízených nebo specifických nemovitostí.
Důležité je pochopit, že pokud soused prodává byt za cenu x, ještě vůbec neznamená, že má takovou hodnotu na trhu. Stačí se podívat na datum zveřejnění inzerátu. Cena, kterou je ochoten zájemce zaplatit, může být klidně o 10-30% nižší.
Proč se prodávající často mýlí?
Důvodů je několik.
-
Srovnávají nesrovnatelné. Dva domy ve stejné ulici mohou mít naprosto odlišný technický stav, dispozici, pozemek i právní omezení.
-
Vycházejí z cen konkurence. Jenže konkurence může mít nemovitost v nabídce půl roku bez jediného vážného zájemce.
-
Zaměňují nabídkovou cenu za tržní hodnotu. Cena v inzerátu vyjadřuje "jen" přání prodávajícícho. Skutečnou cenu určuje až dohoda pro kupujícího.
-
Do ceny promítají vlastní investice a vzpomínky. To, co pro majitele představuje osobní hodnotu, nemusí kupující ocenit stejným způsobem.
Největší problém? Ztracený čas a promarněná příležitost.
Nemovitost, která je od začátku nabízena za nereálnou cenu, může na trhu zůstat dlouhé měsíce. Zpočátku přichází zájem, bohužel měřený jen počtem shlédnutí inzerátu, na prohlídku nikdo nevyrazí. Postupně se nabídka okouká. Potenciální kupující ji začnou vnímat jako dlouhodobě neprodejnou a čekají na slevu. Majitel mezitím odmítá nabídky, které by možná byly velmi dobrým výsledkem. A když nakonec začne cenu snižovat, často už ztratil největší výhodu – první týdny na trhu, kdy je nemovitost novinkou a přitahuje největší pozornost.
Správně nastavená cena přitom nemusí znamenat nejnižší cenu. Znamená cenu, která odpovídá realitě trhu a dokáže přivést skutečné zájemce.
A teď jedna důležitá otázka: Chcete opravdu prodat?
V Realitní pomoci se s tím setkáváme pravidelně. Majitel má svoji představu, často ovlivněnou nabídkovými cenami podobných nemovitostí. Naším úkolem ale není tuto představu bezmyšlenkovitě potvrdit. Naším úkolem je říct vám, jak situaci vidíme, o jakou cenu se můžeme reálně opřít a jakou prodejní strategii bychom zvolili. Ne vždy se naše představa musí shodovat s představou majitele. A to je v pořádku.
Raději vám na začátku řekneme nepříjemnou pravdu, než abychom vám slíbili nereálnou cenu, získali zakázku a za několik měsíců společně zjišťovali, že jsme na trhu ztratili čas. Protože je rozdíl mezi tím chtít nemovitost prodat a chtít ji pouze nabídnout za cenu, kterou si představujeme.
Pokud o prodeji skutečně uvažujete, pojďme se nejprve podívat na reálnou tržní hodnotu. Bez přikrášlování, bez nereálných slibů a s jasnou představou, co lze od trhu očekávat.
Dobrá realitní kancelář není ta, která vám slíbí nejvyšší prodejní cenu. Je to ta, která vám dokáže říct, jakou cenu můžete skutečně dosáhnout a za touto cenou si umí stát.
Realitní pomoc s.r.o. – Pomáháme vám dělat správná realitní rozhodnutí.
Autor: Ing. Martin Němec
Prodáváte nemovitost, nebo jen zkoušíte, kolik vám za ni někdo nabídne?
Ceny v realitní inzerci vypadají lákavě. Jenže mezi tím, za kolik majitel nemovitost nabízí, a za kolik ji skutečně prodá, může být překvapivě velký rozdíl. U dražších nemovitostí třeba i několik milionů korun.
Klasický scénář aktivit po rozhodnutí prodat nemovitost. Otevřete realitní server a začnete se rozhlížet. Podobný dům jako ten váš se nabízí za 9 milionů, soused prodává pozemek za cenu, která vám ještě před pár lety připadala nemyslitelná a byt o dvě ulice dál má cenovku, nad kterou zůstává rozum stát.
Řeknete si: „Když to může chtít on, proč bych nemohl já?“ A právě tady začíná jeden z nejčastějších omylů současného realitního trhu.
Inzerovaná cena není prodejní cena
Realitní inzerce je dnes plná cenových představ majitelů, které často nemají mnoho společného s tím, co je skutečně ochoten zaplatit kupující. Nabídková cena je totiž pouze přáním prodávajícího. Není to potvrzení tržní hodnoty nemovitosti, natož důkaz, že na takovou částku existuje zájemce. Pokud chcete zjistit, za kolik se konkrétní nemovitost skutečně prodala, nestačí sledovat realitní inzerci. Musíte se dostat ke skutečně uzavřenému obchodu, tedy ke kupní smlouvě uložené ve sbírce listin katastru nemovitostí. Právě a jen tady zde se často ukáže zajímavý rozdíl mezi cenou, kterou majitel požadoval (inzeroval na realitním portálu) a částkou, na kterou nakonec skutečně přistoupil.
Dvacet procent rozdílu? I to se může stát.
Představme si rodinný dům v Hradci Králové nabízený za 8 milionů korun. Inzerát visí několik měsíců, zájemci se ptají, přijedou na prohlídku, ale nikdo nepřichází s nabídkou odpovídající představě majitele. Postupně přicházejí slevy, jednání, kompromisy. Nakonec se najde kupující, který je připraven obchod dokončit za 6,4 milionu korun. Byla by pro Vás taková cena akceptovatelná? Rozdíl je 1,6 milionu korun. Přesně 20 % původní inzerované ceny. Je to extrémní případ? V poslední době ani ne. A rozdíly tohoto rozsahu rozhodně nelze vyloučit, zejména u nadhodnocených, dlouhodobě nabízených nebo specifických nemovitostí.
Důležité je pochopit, že pokud soused prodává byt za cenu x, ještě vůbec neznamená, že má takovou hodnotu na trhu. Stačí se podívat na datum zveřejnění inzerátu. Cena, kterou je ochoten zájemce zaplatit, může být klidně o 10-30% nižší.
Proč se prodávající často mýlí?
Důvodů je několik.
Srovnávají nesrovnatelné. Dva domy ve stejné ulici mohou mít naprosto odlišný technický stav, dispozici, pozemek i právní omezení.
Vycházejí z cen konkurence. Jenže konkurence může mít nemovitost v nabídce půl roku bez jediného vážného zájemce.
Zaměňují nabídkovou cenu za tržní hodnotu. Cena v inzerátu vyjadřuje "jen" přání prodávajícícho. Skutečnou cenu určuje až dohoda pro kupujícího.
Do ceny promítají vlastní investice a vzpomínky. To, co pro majitele představuje osobní hodnotu, nemusí kupující ocenit stejným způsobem.
Největší problém? Ztracený čas a promarněná příležitost.
Nemovitost, která je od začátku nabízena za nereálnou cenu, může na trhu zůstat dlouhé měsíce. Zpočátku přichází zájem, bohužel měřený jen počtem shlédnutí inzerátu, na prohlídku nikdo nevyrazí. Postupně se nabídka okouká. Potenciální kupující ji začnou vnímat jako dlouhodobě neprodejnou a čekají na slevu. Majitel mezitím odmítá nabídky, které by možná byly velmi dobrým výsledkem. A když nakonec začne cenu snižovat, často už ztratil největší výhodu – první týdny na trhu, kdy je nemovitost novinkou a přitahuje největší pozornost.
Správně nastavená cena přitom nemusí znamenat nejnižší cenu. Znamená cenu, která odpovídá realitě trhu a dokáže přivést skutečné zájemce.
A teď jedna důležitá otázka: Chcete opravdu prodat?
V Realitní pomoci se s tím setkáváme pravidelně. Majitel má svoji představu, často ovlivněnou nabídkovými cenami podobných nemovitostí. Naším úkolem ale není tuto představu bezmyšlenkovitě potvrdit. Naším úkolem je říct vám, jak situaci vidíme, o jakou cenu se můžeme reálně opřít a jakou prodejní strategii bychom zvolili. Ne vždy se naše představa musí shodovat s představou majitele. A to je v pořádku.
Raději vám na začátku řekneme nepříjemnou pravdu, než abychom vám slíbili nereálnou cenu, získali zakázku a za několik měsíců společně zjišťovali, že jsme na trhu ztratili čas. Protože je rozdíl mezi tím chtít nemovitost prodat a chtít ji pouze nabídnout za cenu, kterou si představujeme.
Pokud o prodeji skutečně uvažujete, pojďme se nejprve podívat na reálnou tržní hodnotu. Bez přikrášlování, bez nereálných slibů a s jasnou představou, co lze od trhu očekávat.
Dobrá realitní kancelář není ta, která vám slíbí nejvyšší prodejní cenu. Je to ta, která vám dokáže říct, jakou cenu můžete skutečně dosáhnout a za touto cenou si umí stát.
Realitní pomoc s.r.o. – Pomáháme vám dělat správná realitní rozhodnutí.
Autor: Ing. Martin Němec